כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר שרוב האנשים לוקחים בחייהם. החלטות נכונות יכולות לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. במדריך זה נסביר את כל מה שצריך לדעת.
משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך המיועדת לרכישת נכס נדל"ן, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. בישראל, תקופת המשכנתא נעה בדרך כלל בין 15 ל-30 שנה.
מאפיינים עיקריים: - סכום הלוואה גבוה (לרוב מאות אלפים עד מיליוני שקלים) - תקופת החזר ארוכה (15-30 שנה) - הנכס משמש כבטוחה (שעבוד) - ריבית נמוכה יחסית להלוואות אחרות
בישראל קיימים מספר סוגי משכנתאות עיקריים:
1. משכנתא לרכישת דירה ראשונה מיועדת לזכאים שזו דירתם הראשונה. כוללת הטבות מהמדינה כמו ריבית מופחתת וסיוע בהון עצמי.
2. משכנתא לרכישת דירה נוספת לרוכשי דירה שנייה או משקיעים. דורשת הון עצמי גבוה יותר (לפחות 50%).
3. משכנתא למשפרי דיור למוכרי דירה קיימת לטובת רכישת דירה חדשה.
4. משכנתא לבנייה עצמית למממנים בניית בית פרטי.
5. משכנתא הפוכה לבעלי נכס מעל גיל 60 המעוניינים לקבל כסף תמורת הנכס תוך המשך מגורים בו.
הבנת מסלולי הריבית חיונית לבניית תמהיל משכנתא נכון:
1. ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) - הריבית קבועה לכל תקופת ההלוואה - יציבות מלאה בתשלומים - לרוב הריבית הגבוהה ביותר
2. ריבית פריים - ריבית משתנה הצמודה לריבית בנק ישראל - משתנה כל חודש - נמוכה יחסית אך מסוכנת
3. ריבית משתנה כל 5 שנים - הריבית מתעדכנת כל 5 שנים - פשרה בין יציבות לגמישות
4. ריבית צמודה למדד - הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן - מגינה מפני אינפלציה (לבנק)
המלצה: מומלץ לשלב מספר מסלולים לפיזור סיכונים.
תהליך קבלת משכנתא כולל מספר שלבים:
שלב 1: בדיקת זכאות ויכולת החזר חישוב ההכנסות, ההוצאות והיכולת להחזיר משכנתא.
שלב 2: קבלת אישור עקרוני פנייה לבנקים לקבלת אישור עקרוני לסכום ההלוואה.
שלב 3: חיפוש נכס מציאת הנכס המתאים עם האישור העקרוני ביד.
שלב 4: חתימה על הסכם רכישה חתימה אצל עורך דין על חוזה הרכישה.
שלב 5: הגשת מסמכים לבנק הגשת כל המסמכים הנדרשים לבנק.
שלב 6: שמאות הבנק שולח שמאי להערכת הנכס.
שלב 7: אישור סופי וחתימה קבלת אישור סופי וחתימה על מסמכי המשכנתא.
שלב 8: רישום משכנתא בטאבו רישום השעבוד בלשכת רישום המקרקעין.
מיחזור משכנתא הוא תהליך של לקיחת משכנתא חדשה לסגירת המשכנתא הקיימת, במטרה לשפר את תנאי ההלוואה.
מתי כדאי למחזר? - כשהריביות בשוק ירדו משמעותית - כשמצבכם הפיננסי השתפר - כשאתם רוצים לשנות את תמהיל המסלולים - כשאתם רוצים להקטין או להגדיל תשלומים
מה בודקים לפני מיחזור? 1. עלויות המיחזור (עמלת פירעון מוקדם, עלויות משפטיות) 2. החיסכון הצפוי 3. נקודת האיזון (מתי מתחילים להרוויח)
טיפ חשוב: מיחזור משתלם כשהחיסכון גבוה מעלויות המיחזור, ונשארו לפחות 5 שנים לתשלום.
1. השוואת הצעות תמיד השוו בין לפחות 3-4 בנקים. ההבדלים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
2. משא ומתן אל תקבלו את ההצעה הראשונה. תמיד אפשר לשפר תנאים.
3. עבודה עם יועץ משכנתאות יועץ מקצועי מכיר את השוק ויכול להשיג תנאים טובים יותר.
4. תמהיל נכון בנו תמהיל מסלולים מאוזן שמתאים למצבכם.
5. הון עצמי גבוה יותר ככל שההון העצמי גבוה יותר, הריבית נמוכה יותר.
6. בדיקת מיחזור תקופתית בדקו כל 2-3 שנים אם כדאי למחזר.
7. תשלום מוקדם אם יש אפשרות, שלמו יותר בשנים הראשונות.
לדירה ראשונה נדרש מינימום 25% הון עצמי. לדירה שנייה או להשקעה נדרש לפחות 50%. ככל שההון העצמי גבוה יותר, התנאים טובים יותר.
מומלץ שההחזר החודשי לא יעלה על 30-35% מההכנסה נטו של המשפחה. הבנקים בדרך כלל לא יאשרו יותר מ-40%.
התהליך אורך בממוצע 4-8 שבועות מרגע הגשת הבקשה ועד קבלת הכסף. אישור עקרוני ניתן לקבל תוך ימים ספורים.
תלוי במצב השוק ובהעדפות האישיות. ריבית קבועה מעניקה ודאות אך לרוב יקרה יותר. ריבית משתנה זולה יותר אך מסוכנת. ההמלצה היא לשלב בין מסלולים.
מיחזור משכנתא הוא תהליך של לקיחת משכנתא חדשה (באותו בנק או בבנק אחר) לסגירת המשכנתא הקיימת, במטרה להשיג תנאים טובים יותר - ריבית נמוכה יותר, תשלומים נמוכים יותר, או שינוי מסלולים.
כדאי לבחון מיחזור כשהריביות בשוק ירדו, כשהמצב הפיננסי השתפר, או כשנשארו לפחות 5 שנים לסיום המשכנתא. חשוב לוודא שהחיסכון גבוה מעלויות המיחזור.
היועצים שלנו ישמחו לעזור לכם למצוא את המשכנתא המתאימה ביותר. ייעוץ ראשוני חינם וללא התחייבות.